Las arras en los contratos de compraventa de inmuebles
Las personas que no tienen formación en derecho a menudo se encuentran conceptos en los contratos de compraventa que no entienden.
Aquí explicaremos el concepto de las arras en los contratos.
Las arras en los contratos se refieren a una cantidad que el comprador del inmueble paga al vendedor para la reserva del bien.
Es un anticipo a cuenta de la cantidad pactada por la compraventa. Las arras pueden ser, principalmente, de dos tipos: las penitenciales y las confirmatorias.
Estas últimas, las confirmatorias, son una señal a cuenta del precio pactado. En el momento en que se pague la cantidad acordada, ésta ha de ser deducida.
Si solamente tienen la función de señal a cuenta han de ser llamadas arras confirmatorias puras. También se les llama de paga y señal o pago a cuenta.
En cambio, si, además, sirven para evitar que las partes se vuelvan atrás en la voluntad de realizar la compraventa, se denominarán arras confirmatorias penales. En este caso, si el vendedor desiste, el comprador recibirá el doble de la cantidad que entregó. Si es este último el que desiste, perderá la cantidad entregada. Además de esta pérdida el incumplidor puede ser obligado a que cumpla el contrato, y condenado a pagar a la otra parte una indemnización por daños y perjuicios. Éstos han de ser probados por la parte perjudicada.
Las arras penitenciales, en cambio, sí que permiten que las partes desistan del contrato. Ahora bien, mantienen la “sanción” de pérdida de la cantidad entregada del comprador o del doble, si es el vendedor quien finalmente no quiere realizar la compraventa.
Conceptos oscuros en contratos compraventa inmuebles
A los tribunales frecuentemente llegan contratos en los que se indica que se ha entregado una cantidad a cuenta, pero no se hace constar qué función tenía ese importe. A falta de que se clarifique en el contrato se entenderá que las arras en los contratos son una mera señal, y no dan derecho a que la parte incumplidora sea penalizada.
Cerraremos esta explicación haciendo referencia a otro tipo de arras, las llamadas penales, cuya función es pactar los daños que se producen por el posible incumplimiento de los contratantes. Tienen su fundamento en el art. 1152 del Código Civil, que dice: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado“.
Así pues, el que ha incumplido ha de pagar una cantidad determinada a la otra parte. Ahora bien, ésta tendrá, además, derecho a elegir entre obligar a la otra parte a cumplir el contrato o a que este no se lleve a cabo.
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